집 계약을 앞둔 A씨는 처음 받은 등기사항증명서에서 표제부·갑구·을구를 보고 어디부터 읽을지 막막합니다. 아래는 서류 읽는 순서를 익히기 위한 가상 사례입니다.
흔히 등기부등본이라고 부르는 이 서류는 부동산의 표시와 등기된 권리관계를 확인할 때 사용합니다. 부동산등기법은 세 부분에 각각 다른 내용을 기록하도록 정합니다. 국가법령정보센터, 부동산등기법 제15조
표제부로 물건을 맞추고 갑구·을구를 함께 확인하세요.
표제부와 갑구에서 물건·소유권을 보세요
표제부에서는 “어떤 부동산인가?”를 확인합니다. 소재지번, 건물명칭과 번호, 건물내역 등을 살펴 계약서와 같은 물건인지 대조하세요.
아파트 같은 구분건물은 1동의 건물과 해당 전유부분의 표시를 구분해서 봐야 합니다. 대지권이 있는 경우에는 대상 토지와 대지권의 종류·비율에 관한 표시도 확인할 수 있습니다. 국가법령정보센터, 부동산등기규칙 제14조
갑구의 질문은 “소유권에 어떤 기록이 있는가?”입니다. 현재 소유자를 확인하고 소유권 변동, 가압류·압류 등 관련 기록을 살펴보세요.
소유자 이름이 계약 상대방과 같아 보인다는 이유만으로 나머지를 넘기지 마세요. 공동소유인지, 대리인이 나왔다면 권한 확인이 필요한지 등 실제 계약 내용과 대조할 사항도 남겨두는 것이 좋습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 권리관계 확인
을구의 권리와 채권최고액을 읽으세요
을구에서는 소유권 외의 권리를 봅니다. 저당권이나 전세권 등의 설정·변경·말소 기록이 해당합니다.
“을구가 비어 있으니 모든 검토가 끝났다”고 생각하기보다 갑구와 함께 읽어야 합니다. 서류의 발급 시점과 말소된 사항을 포함하는지 여부도 확인하세요. 과거 기록과 현재 유효한 내용을 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 권리관계 확인
숫자 중에서는 근저당권의 채권최고액을 특히 조심해서 읽어야 합니다. 민법은 근저당에 대해 담보할 채무의 최고액을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류할 수 있도록 규정합니다. 따라서 채권최고액을 그날의 실제 대출 잔액과 같은 숫자로 단정하면 안 됩니다. 필요한 경우 현재 채무 상태와 말소 조건을 별도 자료로 확인해야 합니다. 국가법령정보센터, 민법 제357조
A씨가 받은 가상 증명서에 채권최고액 1억2천만 원이 적혀 있고, 상대방이 “현재 빚은 더 적다”고 설명했다고 해보겠습니다. A씨는 등기 숫자로 현재 잔액을 역산하거나 구두 설명만으로 말소가 끝났다고 적어서는 안 됩니다.
계약에서 무엇을 언제 확인할지 명확히 하고, 복잡한 경우 법무사나 변호사 등에게 검토를 요청하세요. 이 사례는 특정 계약의 안전성을 판단한 계산이 아닙니다.
최신 기록과 추가 확인을 챙기세요
등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소 등을 통해 열람할 수 있습니다. 다른 사람이 오래전에 보내준 사본만 보관하기보다 중요한 계약 절차에 맞춰 최신 기록을 다시 확인하는 편이 좋습니다.
정확한 주소와 건물 종류를 선택했는지, 모든 페이지가 있는지도 함께 보세요. 화면 일부만 잘린 이미지로는 필요한 기록이 빠졌는지 판단하기 어렵습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 권리관계 확인
A씨에게는 실제 점유와 건축물 현황, 계약 조건 등 추가로 확인할 내용도 남아 있습니다. 등기사항증명서 하나가 모든 위험을 보여준다고 기대하지 마세요.
뜻을 알 수 없는 권리나 기재는 “문제없음”으로 넘기지 말고 질문 목록에 옮기세요. 독자도 표제부로 물건을 맞추고, 갑구와 을구를 함께 읽은 뒤, 확인되지 않은 부분을 추가 검토하는 순서로 살펴보면 됩니다.
공식 자료 확인일: 2026년 10월 12일. 일반적인 용어 설명이며 개별 거래·계약·투자 판단은 적용 조건을 다시 확인해야 합니다.
