아파트 실거래가 직거래·중개거래, 비교표에서 나누는 방법

아파트 실거래가 표에서 직거래와 중개거래가 함께 보이면, 먼저 거래유형 원문을 남기고 유형별 건수를 나누세요. 직거래를 지워 버리거나 빈칸을 중개거래로 채우기보다, 어떤 행을 어떤 질문에 쓸지 정한 뒤 비교하는 편이 기록을 되짚기 쉽습니다.

이 글은 매매 자료를 개인 비교표로 정리하는 방법입니다. 거래의 적법성, 당사자 관계나 적정 매수가를 판정하지 않습니다. 아래 행과 금액은 모두 설명을 위해 만든 가상 자료입니다.

표에서 지우기 전에 ‘원문’과 ‘분류’를 따로 만드세요

국토교통부 실거래가 공개시스템 FAQ는 아파트 공개 항목에 전용면적, 계약일, 해제 여부, 거래금액, 층, 거래유형 등을 안내합니다. 가격만 옮겨 적으면 분류에 필요한 정보가 빠지므로, 내려받은 원본의 항목명과 표시값을 함께 보관하세요.

작업용 표에는 ‘거래유형 원문’과 ‘비교용 분류’ 두 열을 두면 좋습니다. 원문이 중개거래이면 중개 묶음, 직거래이면 직거래 묶음으로 표시합니다. 값이 비었거나 의미를 확인하지 못한 표시라면 ‘유형 미확인’으로 남깁니다. 중개사 소재지가 안 보인다는 이유만으로 직거래를 추정하지 않습니다.

분류명은 개인 정리를 위한 제안입니다. 서비스마다 열 이름이나 표시 방식이 다르면 그 안내부터 확인하고, 공백·기호를 임의의 의미로 바꾸지 마세요. 원본은 수정하지 않고, 분류를 바꾼 이유와 확인한 날짜를 작업용 표에 남깁니다.

해제 상태와 거래유형은 서로 다른 열입니다

유형별 가격을 보려면 먼저 비교 범위를 정해야 합니다. 같은 단지인지, 전용면적·계약기간·층 조건은 무엇인지 적고, 해제 표시가 확인된 행을 어떻게 처리할지도 정합니다. 거래유형이 같다는 사실만으로 나머지 조건까지 같아지는 것은 아닙니다.

다음은 다른 비교조건을 이미 맞췄다고 가정한 연습용 자료입니다. A~E는 실제 거래번호가 아닙니다. 금액 단위는 모두 만원이고, ‘해제 표시 없음’은 확인 시점의 상태만 뜻합니다.

이 예시에서는 E의 원본을 남겨 두되 가격 비교에서는 제외합니다. D는 가격이 있다는 이유로 어느 유형에 끼워 넣지 않습니다. 해제 상태를 따로 기록하는 과정은 해제 표시를 발견했을 때 원본과 비교표를 고치는 방법에서 이어서 볼 수 있습니다.

평균 옆에 ‘어느 묶음의 몇 건인지’를 붙이세요

중개 묶음은 52,000만원과 54,000만원의 2건이므로 평균 53,000만원, 즉 5.3억원입니다. 직거래 묶음은 1건 4억원입니다. 유형이 확인된 세 행을 합치면 단순 평균은 약 4.87억원이지만, 이는 서로 다른 묶음을 합친 세 건의 평균일 뿐입니다.

4.87억원과 5.3억원 중 하나를 ‘진짜 시세’로 고를 수는 없습니다. 집계 대상이 달라서 계산 결과가 다른 것입니다. 특히 직거래 한 건의 금액을 그 유형 전체의 가격 수준으로 일반화하거나, 이 차이가 거래방식 때문에 생겼다고 해석하면 자료가 말해 주는 범위를 넘습니다.

검산은 간단합니다. 유형별 비교 대상 3건, 유형 보류 1건, 해제 제외 1건을 더하면 원본 5행과 맞아야 합니다. 숫자가 안 맞으면 필터에 숨은 행이나 두 묶음에 중복 포함한 행부터 살펴보세요. 이 수량 대조는 정리 오류를 찾는 방법이지 실제 거래를 인증하는 절차는 아닙니다.

‘직거래’라는 표시로 알 수 없는 것도 남겨 두세요

표시된 거래유형만으로 가족 간 거래, 증여 목적, 급매 사정이나 불법 행위를 확인했다고 쓸 수 없습니다. 가격이 주변보다 낮아 보여도 개별 조건을 알지 못하면 원인은 미확인입니다. 반대로 중개거래라는 표시가 가격의 적정성이나 계약 안전성을 보장하지도 않습니다.

비교표의 질문을 ‘직거래는 모두 빼야 하나?’에서 ‘나는 어떤 조건의 거래들을 비교하려는가?’로 바꿔 보세요. 중개거래만 보는 표를 만들었다면 제목에 그 범위를 적고, 직거래와 미확인 행의 존재·건수는 별도 메모로 남깁니다. 모든 행을 보는 표라면 유형별 구성을 함께 표시합니다. 두 표의 평균을 설명 없이 이어 붙이지 않습니다.

다음 조회에서도 같은 기준으로 갱신합니다

실거래가 조건별 자료제공 유의사항은 신고정보 변경·해제에 따라 조회시점별 건수와 내용이 달라질 수 있고, 자료가 계약일 기준임을 안내합니다. 다시 받을 때도 단지·면적·계약기간과 조회일을 남기고, 유형 분류를 바꿨다면 전후 값과 근거를 기록하세요.

마지막으로 원본 행 수, 해제 제외 수, 유형별 건수, 미확인 수가 맞는지 대조합니다. 여러 파일을 합쳤다면 조회기간이 겹치는 파일을 정리하는 방법부터 확인하세요. 개인 표의 건수를 공식 거래량 통계로 발표하지 않으며, 실제 거래량 흐름은 공식 통계의 기준을 확인해야 합니다.

공식 안내 확인일: 2026년 10월 13일(KST). 특정 단지의 파일을 내려받아 분석한 사례가 아니며, 표·계산·그림의 수치는 모두 가상입니다. 오늘은 저장된 파일에 ‘거래유형 원문’과 ‘분류 보류 이유’ 두 열을 추가하는 것부터 시작해 보세요.